Darlehensgeber gehen natürlich auf Sicherheit und das bedeutet: Kann der Darlehensnehmer Zins und Tilgung nicht mehr leisten, dann muss die Bank möglichst schadlos aus der Finanzierung herauskommen. Das funktioniert idealerweise so, dass der Verkaufswert der Immobilie der Forderung der Bank entspricht.

Der Beleihungswert wird von der Bank bestimmt, im Zweifelsfall von Gutachtern geregelt, wobei der Darlehensnehmer die Gutachterkosten zu tragen hat. In der Regel berechnen Banken den Beleihungswert auf Basis des Grundstückswertes und der Baukosten, natürlich fließt auch der Einkommensnachweis in die Bankentscheidung ein.

Wenn der Verkehrswert der Immobilie schon feststeht - z.B. durch aktuelle Gutachten, dann sollten diese Unterlagen natürlich eingereicht werden.

Bei Mietobjekten richtet sich der Beleihungswert auch nach den nachhaltig erzielbaren Mieteinnamen, die ja den Wert der Immobilie letztendlich bestimmen. Auch hierüber müssen Nachweise erbracht werden. Dies nennt man das Ertragswertverfahren im Gegensatz zum Sachwertverfahren.

Aus Sicherheitsgründen liegt der Beleihungswert immer deutlich unter dem echten Wert der Immobilie. Dies ist aus Sicht der Banken nötig, um Schwankungen auf dem Immobilienmarkt oder anderen relevanten Entwicklungen Rechnung tragen zu können, ohne in eine Risikozone abzurutschen.

Die Beleihungsgrenze skizziert den Betrag, den die Bank angesichte des Beleihungswertes zu geben bereit ist. Nur wenn Ihre Bonnität absolut überzeugend ist, wird sich ihre Bank ohne Probleme zu einer 100-prozentigen Finanzierung überreden lassen.

Hypo4You hat große Erfahrungen im Umgang mit der Annäherung an den Beleihungswert. Dieser definiert die Höhe der sogenannten 1. Hypothek, die im Grundbuch erstrangig geführt wird. Damit lässt sich Ihr Traum aber nicht allein finanzieren, nachrangige Kredite schließen Löcher im weiteren Finanzierungsbedarf und damit auch die Differenz zur Beleihungsgrenze, über die hinaus in der Regel kein Darlehen gewährt wird.

Nachrangige Kredite werden 1b-Hypothekendarlehen genannt und haben Ihren Preis, da die Banken hierfür einein höheren Zins verlangen. Baufinanzierer können also für Sie durch eine möglichst hohe 1b-Hypothek einen deutlichen Zinsvorteil herausholen. Auch Bausparderlehen können gut die Funktion von 1b-Hypotheken einnehmen.