Sie haben Ihr Haus gebaut und wollen es vermieten? Dann sind "Steuern" ein wichtiges Thema. Als Vermieter sind Sie mit einem Gewerbetreibenden vergleichbar - Siee müssen diese Einkommen bei der Berechnung Ihrer Einkommensteuer berücksichtigen - auch wenn Sie selbst als Nutzer mit im Haus wohnen.

Das hört sich erst einmal negativ an, bringt aber mit sich, dass Sie natürlich auch einen großen Anteil der Ausgaben Gewinn mindernd anführen können. Am Ende des Jahres werden dann Einnahmen und Kosten gegenübergestellt. Haben Sie mehr Ausgaben als Einnahmen, dann entsteht Verlust - negative Einkünfte, die Sie natürlich nicht steuerlich belasten, diese Verluste können sogar mit Einnahmen aus nichtselbständiger Arbeit - also z.B. Ihrem Gehalt - verrechnet werden. Ein pauschalierter Erhaltungsaufwand macht es noch einfacher: Bis zu einer Summe von 4.000 Euro jährlich können sie den Erhaltungsaufwand nachweisfrei in Anrechnung bringen. Das ist insbesondere für Bauvorhaben mit einer so genanten Einliegerwohnung interessant. Sie müssen aber berücksichtigen, dass Sie - wie jeder Gewerbetreibende - eine Gewinnerzielungsabsicht glaubhaft nachweisen können müssen, sonst erlischt Ihr Ansprch auf die Steuervorteile.

Sie müssen auf jeden Fall Erhaltungsaufwand und Kosten, die z.B. durch unsachgemäße Ausführung entstanden sind, unterscheiden: Erhaltung dient der Werterhaltung, nicht der Reparatur.
Die Abnutzung, also den Wertverlust eines Gebäudes, können Sie steuerlich nutzbar machen und hier von einem Paradoxon profitieren. Während die Steuerberechner davon ausgehen, dass der Wert Ihres Hauses mit der Zeit sinkt, ist es in der Realität oft umgekehrt - die Immobilie gewinnt an Wert. Es gibt zwei verschiedene Abschreibungsformen. Linear bedeutet, das 2 % der Baukosten über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben werden können. Eine Alternative ist die degressive Abschreibung. Dabei sinkt die Höhe der Abschreibung mit der Laufzeit der Abschreibung. E Darüber hinausgehende Abschreibungsmöglichkeiten gibt es z.B. für Baudenkmale.

Ob Sie mit der Vorsteuer hantieren (Vorsteuerabzugsberechtigung) können oder nicht hängt davon ab, ob die betriebliche Nutzung Ihres Gebäudes mindestens 10 % beträgt. Sie können die Mehrwertsteuer für alle Ausgaben, die das Haus betreffen abziehen, die Privatnutzung des Gebäudes muss aber als unentgeltliche Wertabgabe ebenfalls mit 16 % versteuert werden. Da muss exakt berechnet werden, ob sich das lohnt. Übersichtlicher ist es auf jeden Fall, den Vorsteuerabzug wirklich nur auf die gewerblichen Anteile zu beschränken.

Trotz aller guten Ratschläge an dieser Stelle, kommen Sie in Sachen Steuern um ein längeres Gespräch mit Ihrem Steuerberater nicht herum. Der kann Ihnen insbesondere dabei helfen, diverse Steuerfallen zu umgehen. So kann es unter Umständen sein, dass Ihr Finanzamt einem Verlustausgleich nicht zustimmt, wenn offensichtlich ist, dass die gewerbliche Nutzung nur dazu dient, Verluste abschreiben zu können. Die Einkunftsquelle Miete darf nicht in 1. Linie der Erzielung steuerlicher Vorteile dienen (Gewinnerzielungsabsicht). Wenn keine andere Einkunftserzielungsabsicht vorliegt, bzw. nachgewiesen werden kann, so kann sich das Finanzamt hinsichtlich des Verlustausgleichs quer stellen.

Auch der Verkauf oder die plötzliche Selbstnutzung kann Schwierigkeiten mit dem Finanzamt heraufbeschwören, da dies gegen die ursprüngliche Einkunftserzielungsabsicht des Immobilienbesitzers spricht. In jedem Fall muss die Spekulationsfrist abgewartet werden, sonst muss sogar der Gewinn aus dem Verkauf versteuert werden. Für Gebäude nach 1999 gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Ausgehebelt wird diese gesetzliche Regelung nur durch Selbstnutzung und zwar wenn der Verkäufer in den Jahren vor dem Verkauf auch in der Immobilie gewohnt hat.